Publié le 26 Avril 2024
Le DTG (Diagnostic Technique Global) était censé être obligatoire pour tous les immeubles d’habitation de plus de dix ans abritant une copropriété. ‘Censé être obligatoire’ car en fait son obligation ne pouvait pas être imposée aux copropriétaires et que son défaut de réalisation n’entraînait aucune sanction. C’est par le biais d’une (nouvelle) future obligation de réalisation d’un PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) et de son diagnostic associé que le DTG revient sur le devant de la scène pour devenir réellement obligatoire dès 2021.
Retour donc sur le DTG qui deviendra peut-être le diagnostic immobilier obligatoire du PPT de toute copropriété. Mais la question de savoir comment pourra être appliquée une telle obligation de réalisation du DTG ou du PPT devrait rester en suspens quelques temps encore.
Le Diagnostic Technique Global (DTG) remplaçait en fait l’ancienne appellation du diagnostic de mise en copropriété. Pour mémoire, ce diagnostic n’était obligatoire qu’avant la mise en copropriété (ou division par lots) d’un immeuble de plus de quinze ans, ancienneté ramenée à dix ans pour le DTG.
Le DTG a donc d’une part repris les modalités du diagnostic de mise en copropriété, et d’autre part aurait dû également s’appliquer à tous les immeubles de copropriété abritant des logements afin d’établir leur plan pluriannuel de travaux (PPT) prévu être obligatoire. Sauf qu’entre le projet d’ordonnance réformant le droit de la copropriété et sa parution en octobre 2019, l’obligation de réalisation d’un PPT avait disparu du texte.
L’obligation de DTG en tant que diagnostic de mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans a forcément été appliquée car des sanctions en cas de défaut étaient prévues et que ce diagnostic est réclamé par le notaire en charge de la mutation d’un lot. Mais pour ce qui est du DTG de toute copropriété, son ‘obligation’ n’a jamais été appliquée. Rappelons que la seule sanction applicable est celle imputée à un syndic de copropriété qui n’en proposerait pas la réalisation à chaque assemblée générale annuelle jusqu’à sa réalisation.
Pourtant comme le DTG comprend en plus du DPE ou de l’audit énergétique (en fonction du nombre de lots), un état du bâti, de ses équipements de sécurité et des raccordements ainsi qu’une étude prévisionnelle des travaux d’entretien, de conservation et d’amélioration du bâti abritant la copropriété, il est utile. L’évaluation prévisionnelle sur dix ans envisage ou prescrit les travaux utiles, nécessaires ou indispensables pour préserver la pérennité de l’immeuble, la sécurité et le confort des occupants. Ainsi, aussi bien les copropriétaires actuels que les candidats à l’achat d’un lot pourront estimer le montant des charges qu’il leur sera demandé d’assumer pendant les dix années à venir.
L’obligation de réalisation d’un PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) enterrée en 2019 devrait revenir en 2021 via une loi prochaine issue des propositions de la CCC (Convention Citoyenne sur le Climat).
Or, la rédaction d’un PPT nécessite que soit effectué un diagnostic par un opérateur compétent d’autant plus que le PPT devrait inclure (comme le fait le DTG) un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ou un audit énergétique.
Nota : Il faudra attendre la parution de la loi pour savoir si le DPE ou l’audit énergétique seront obligatoires pour toutes les copropriétés ou si sa réalisation incluse dans le diagnostic PPT ne sera applicable (comme le DPE collectif actuel) qu’aux seuls immeubles comprenant un système de chauffage ou de rafraîchissement collectif.
Tout comme pour un DTG existant (hors cas de mise en copropriété), les travaux recensés dans le PPT d’une copropriété ne seront pas obligatoires.
Par contre, le PPT devra obligatoirement être joint au DDT (Dossier de Diagnostic Technique) avant la signature de l’acte de vente afin que les acquéreurs aient connaissance des mesures qu’il préconise. Notons que c’est déjà le cas pour un DTG existant (hors toujours diagnostic de mise en copropriété).
Le problème de rendre réellement obligatoire le DTG ou le PPT reste celui des éventuelles sanctions en cas de défaut. Qui faudra-t-il pénaliser ? La copropriété en général en y réduisant l’accessibilité aux aides (rénovation énergétique, chèque énergie, allocations logement…) ? En y appliquant une pénalité sur les taxes foncières ? Possible mais sûrement délicat ou peu légal. D’un côté, doit-on pénaliser par une amende une copropriété déjà en difficulté ? Qui devrait-on pénaliser entre les copropriétaires ayant voté contre la dépense d’un diagnostic PPT ou DTG et ceux s’y étant opposés ?
Des obligations non obligatoires à l’image du fonds de travaux. Instauré par la Loi ALUR, la constitution du fonds de travaux est une obligation posée par la loi, le principe de son existence n’a pas à faire l’objet d’un vote en assemblée générale. Mais aucune sanction spécifique n’est prévue dans l’hypothèse où l’assemblée générale manifeste son refus de constituer un fonds de travaux à l’occasion de la fixation du montant de la cotisation.
Pour mémoire, c’est le Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété qui définit les compétences dont doit justifier la personne qui réalise le diagnostic technique global afin de déterminer l'adéquation entre les compétences de cette personne et la mission à réaliser, conformément aux dispositions de l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation.
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