Publié le 20 Avril 2024
Qu’est-ce qu’un diagnostic ? Et qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?
Au fur et à mesure de l’évolution de la législation et des divers codes, de nombreux termes ont émergé dans le domaine du contrôle et du diagnostic immobilier. Apparu en 1996, le concept de diagnostic immobilier n’a cessé de s’étoffer en portant sur divers aspects d’une construction. Bien qu’une profession du contrôle et du diagnostic immobilier soit désignée sous le terme de diagnostiqueur immobilier, ces professionnels effectuent bien sûr des diagnostics mais également des états, repérages, contrôles et mesures que l’on regroupe par facilité sous le terme générique des diagnostics immobiliers. Est-ce toujours approprié ? Faut-il en revoir les termes ?
À savoir : On désigne par ‘diagnostic’ l’art d'identifier une maladie d'après ses signes, ses symptômes et, par analogie, une conclusion, généralement prospective, faisant suite à l'examen analytique d'une situation souvent jugée critique ou complexe. Par extension, on pourrait donc définir un diagnostic immobilier comme la conclusion, après un examen analytique, visant à identifier les pathologies d’un bien immobilier.
À l’origine, le terme de diagnostic immobilier semble apparaître avec la Loi Carrez en 1996 pour ce qui est une attestation de surface. En fait, il s’agit surtout d’un mesurage ou plutôt d’un état (et non pas d’un diagnostic), au même titre qu’un état descriptif de division. Ce sera également plus tard comparable avec le mesurage Loi Boutin apparu en 2009.
Les diagnostics véritables naissent plutôt avec le projet d’interdiction de l’amiante et sa détection obligatoire dans les flocages et calorifugeages, concomitamment avec la Loi Carrez. Le diagnostic amiante sera donc le premier véritable diagnostic immobilier bientôt suivi par le diagnostic plomb qui n’est en fait qu’un constat : le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). Depuis, l’extension de la détection obligatoire d’amiante, on ne parle plus de diagnostics amiante mais d’état d’amiante (pour la vente), de dossier amiante (DTA et DAPP), de repérage amiante avant travaux ou démolition.
Nota : Notons, qu’à ce titre, on entre encore dans un maelström de sigles entre RAT ou RAAT pour le repérage amiante avant travaux, voire RAD ou RAAD pour le repérage amiante avant démolition. Alors qu’il s’agit en fait de repérages des MPCA (Matériaux et Produits Contenant de l’Amiante) voire de repérages des MPSCA (Matériaux et Produits Susceptibles de Contenir de l’Amiante).
Par la suite, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est bien connu sous le terme générique de ‘diagnostic ‘ alors qu’il n’est selon le site service public qu’un « document qui donne une estimation de la consommation énergétique d'un logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre ».
Ensuite et/ou entre-temps sont apparus d’autres états regroupés sous le même terme générique de ‘diagnostics’ comme le diagnostic termites (État parasitaire relatif à la présence de termites), diagnostics gaz et électricité (état des installations intérieures de gaz et d’électricité), diagnostic accessibilité handicapé. Précis ou pas, galvaudé ou pas, le terme ‘diagnostic immobilier’ s’est élargi peu à peu.
Ainsi que le décrit le site des notaires de France « Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT) » qui liste sous le terme de ‘diagnostic’ bien des documents dont des états, documents et informations depuis l’amiante jusqu’à la mérule en passant par les nuisances sonores aériennes.
Pour le grand public et certaines professions, le terme de ‘diagnostics immobiliers’ regroupe en fait la quasi-totalité des documents relatifs à un bien immobilier avant-vente ou location y compris ceux de l’IAL (Information Acquéreur Locataire) dont notamment l’ERP (État des Risques et Pollutions).
Or, ce qui distingue véritablement un diagnostic immobilier d’un simple état, mesurage ou d’une information à inclure obligatoirement dans un DDT, reste la certification indispensable de l’opérateur.
Si un particulier ou un professionnel (gaz, électricité, thermique…) accrédité peut lui-même rédiger certains états, quelques véritables diagnostics immobiliers (mais aussi d’autres états) ne peuvent être dressés que par des diagnostiqueurs immobiliers ou d’autres opérateurs dûment certifiés. Cela est bien illustré par les repérages amiante et plomb avant travaux et/ou démolition, les états de conservation des matériaux amiantés, les mesures d’empoussièrement et de concentration en fibres d’amiante dans l’air…
Lorsque l’on s’arrête justement sur ces appellations d’états, de mesures et d’informations, il s’avère que certaines opérations obligatoires sont regroupées à tort sous le terme générique de ‘diagnostics immobiliers’.
C’est pour cela que le terme de diagnostic radon ne peut être employé alors qu’il ne s’agit que d’un dépistage. De même, parler de diagnostic bruit est, là encore, incorrect, puisqu’il ne s’agit que d’un simple document d’information sur les nuisances sonores aériennes inséré au DTT.
Il n’en reste pas moins que, pour le public et certains professionnels de l’immobilier, « les obligations relatives aux diagnostics immobiliers contenus dans le Dossier de Diagnostic Technique » sont réduites par facilité à de simples « obligations de diagnostics immobiliers ».
Pour autant, il arrive que l’administration elle-même tombe dans ces raccourcis, en témoigne l’appellation erronée mais simpliste de ‘carte grise’ que l’on retrouve désormais sur le site officiel de l'ANTS alors que le terme officiel est pourtant ‘certificat d’immatriculation’. De fait, il n’est pas rare que l’évolution du langage amène à des dérives éloignant des dénominations officielles et il semble donc que le même processus de dérive linguistique s’applique aux états, mesures, dossiers et repérages en immobilier trop vite appelés à tort ‘diagnostics’.
L’important qu’il est bon de conserver à l’esprit demeure que le diagnostic immobilier est essentiel pour la sécurité, la santé et le bien-être des personnes tout comme il est important également pour l’environnement. Que ce qu’on nomme ‘diagnostic’ ne soit en réalité qu’un état ou une mesure, il est judicieux de le confier à un professionnel du diagnostic et du contrôle immobilier, quitte à mener une véritable réflexion sur la définition et l’usage des termes et ainsi, mieux cerner les contours et les missions de la profession.
Le souhait que nous formulons c’est qu’à chaque fois qu’un simple ‘état’, ‘mesure’ ou ‘repérage’ sera attendu par un donneur d’ordre, c’est sous la rubrique de diagnostiqueur immobilier qu’il saura trouver le professionnel pour remplir la mission.
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